¿Cómo proteger el techo propio?

Cultura 21/04/2016 . Hora: 10:34 . Lecturas: 0

abogada(*) Para comenzar planteamos la inquietud, dentro de la problemática jurídica de la vivienda, de muchas personas de lograr el sueño de la casa propia, acceso a la vivienda, ese espacio personal donde desarrollarse y proyectarse, y una vez logrado (en algunos casos con mucho sacrificio, con ayuda de entidades bancarias por intermedio de créditos o con la venta de otros bienes) el temor a que por ciertas circunstancias se vea agredida por los acreedores y se pierda. Ante este escenario nos preguntamos: ¿qué podemos hacer para resguardar la vivienda que tenemos? Con la sanción del nuevo Código Civil y Comercial mediante ley 26.994, que derogó el Código Civil de Vélez, trajo con su nueva tinta varios principios, entre ellos el principio de constitucionalización del derecho privado, el cual nos permite encontrar la protección de la vivienda como un derecho fundamental de todas las personas humanas, independientemente del tipo de familia elegido.

Si bien en Argentina se carece de una legislación singular y exclusiva sobre la vivienda, tomaremos como antecedente a la Ley 14.394 en cuyo articulado se encontraba regulado el denominado “bien de familia” como institución destinada a salvaguardar el bienestar de la familia asegurando su vivienda, diremos que esta legislación no daba respuesta a los tiempos actuales y necesitaba una reforma, reforma a la luz de un concepto de familia amplio, más abarcativo, acorde una sociedad plural. El código toma este desafío, y con integralidad y no discriminación, se modifica el término bien de familia, ahora llamado vivienda, la cual ya no consiste en una protección del asiento familiar mirado en su conjunto, sino en un resguardo de la vivienda de la persona humana individualmente considerada, con miras a construir un régimen de exclusión a la eventual o posible agresión de los acreedores.

Así las cosas, y en referencia a la constitución, para la protección de la vivienda enunciada por el Código, decimos que la puede constituir el titular dominial (titular dominial plenamente capaz para disponer a título oneroso), y todos los condóminos conjuntamente, aunque no sean parientes ni cónyuges, siempre que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble, cumpliendo con el requisito de habitar personalmente la vivienda. Por tal motivo, pensemos en una vivienda que esté alquilada no puede ser pasible de afectación. Continuando con los supuestos de afectación, puede disponerse por actos de última voluntad y también puede ser decidida por un juez a petición de parte interesada en el marco de la atribución de la vivienda.

Así las cosas, ¿cuántos inmuebles podemos inscribir y afectar al régimen? La afectación procede en relación con un solo inmueble, y puede ser en forma total o en una parte del mismo, aclaramos que a diferencia de la legislación anterior (“bien de familia”) en nada incide el valor del inmueble, el cual, recordamos no debía exceder las necesidades de sustento y vivienda, en la actualidad puede afectarse por ejemplo una casa de un barrio cerrado. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe elegir por la subsistencia de uno para portar esa condición, caso contrario se considerará afectado el inmueble constituido en primer término.

Continuando con los pasos a seguir para afectar la vivienda, decimos que la inscripción corresponde realizarla en el Registro de la Propiedad Inmueble conforme a las reglas locales y rige la prioridad temporal. El trámite es gratuito, no obstante requerir la intervención de un profesional para el asesoramiento tiene un costo que no puede superar el 1% de la valuación fiscal del bien. El Código establece el principio general de que la vivienda afectada no es susceptible de ejecución por los acreedores posteriores a su inscripción, aunque establece ciertas excepciones como por ejemplo obligaciones alimentarias u obligaciones por expensas comunes, entre otras.

Aclaramos que un inmueble que se encuentre hipotecado o embargado puede afectarse, sólo que la protección operará temporalmente para los acreedores que sean de fecha posterior a su inscripción, resultando inoponible al acreedor hipotecario o embargante cuya registración sea anterior, dada la prioridad temporal consagrada por la ley. Mencionamos que aquel inmueble que es afectado al régimen, aparece desde entonces sometido a una inalienabilidad relativa, ya que esa vivienda mientras no se cancele su afectación, no podrá ser enajenada.

Repasando, la afectación de una vivienda se concreta con la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, su desafectación al sistema y, posterior extinción del régimen y de sus efectos se efectiviza con la cancelación de la inscripción en dicho Registro de la Propiedad, cuando suceden las causales taxativamente expresadas en el Código. Entre ellas, la solicitud del constituyente (si está casado o vive en unión convivencial registrada se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente); a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas; a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios.

Asimismo en el recorrido por el Código se impone la inejecutabilidad de la vivienda por deudas adquiridas después de haber contraído matrimonio o de la registración de la unión convivencial, salvo, claro está, que ambos cónyuges se hayan constituido en deudores o que uno de ellos haya actuado con el asentimiento del otro. Es decir, cualquier modo de disposición de los derechos sobre la vivienda familiar requieren del asentimiento del cónyuge no titular del inmueble. La finalidad es que las deudas personales de uno de los cónyuges no pongan en peligro de ejecución la vivienda familiar. Esta restricción a la agresión patrimonial por parte de los acreedores deriva de la característica de vivienda familiar que reviste el inmueble. Asimismo se brinda una solución legal a aquellas situaciones en las cuales se ejecute alguno de tales actos sin el asentimiento exigido, estableciendo la posibilidad de requerir su nulidad o la restitución de los muebles, hasta un plazo máximo de seis meses de haberse extinguido el régimen matrimonial. En el caso de las uniones convivenciales registradas, también se exige el asentimiento del conviviente no titular con la misma finalidad que en el supuesto mencionado: matrimonio. Ante su incumplimiento la solución legal prevista es la anulabilidad, pero en este caso, a diferencia de lo que se prevé para el matrimonio, sólo puede ser requerida mientras se mantenga la convivencia siempre que lo sea dentro de los seis meses de haber tomado conocimiento del acto de disposición que no contó con el correspondiente asentimiento. Destacamos que se limita a las uniones convivenciales registradas, pues tratándose de una situación de hecho, es necesario garantizar los derechos de los terceros, que de lo contrario, podrían resultar perjudicados, haciendo ello a la seguridad del tráfico jurídico y comercial.

Luego de este pantallazo vemos como el Código en una visión integradora y no discriminadora protege la vivienda en un sentido amplio, la habite una sola persona o varias, sea una familia de tipo matrimonial o unión convivencial, independientemente de su ubicación geográfica o su valor, quedan protegidas temporalmente todas las viviendas por deudas posteriores a su inscripción y afectación en el Registro de la Propiedad Inmueble. En esta línea de protección el Código recepta a la subrogación real para el supuesto de que la vivienda afectada al régimen sufriera algún infortunio, previendo que dicha afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio. Así, se aprecia como todas las personas cuentan con la posibilidad de acceder a la inscripción en el Registro con su posterior afectación al régimen y la consecuente protección de su vivienda; implicando lo dicho un verdadero acto de disposición sobre el inmueble en el que habitan y valoran, resultando ser para las personas un elemento apropiado como defensa y amparo de la vivienda a la hora de no quedar despojados o desprotegidos frente a los reclamos de los acreedores.

* Guillermina González- Abogada, Universidad Nacional del Sur (U.N.S.), matriculada al Depto. Judicial de B.Bca., C.A.B.B.- Escribana, recibida Universidad S. XXI.